去年以来，新发放房贷利率一路走低，而存量房贷利率的加点却一成不变，不少“高位站岗”的房贷老客户呼吁自己的利率也能降一降。上周五，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这是监管部门首次对存量房贷利率的调整作出回应。
7月18日，北京青年报记者从工行、建行、中行、招行等多家银行了解到，目前，各家银行还没有接到相关部门的正式通知，有关存量房贷的政策目前并没有变化，客户还需要耐心等待。不过，多名业内人士认为，“一刀切”地强制要求商业银行下调存量贷款利率的可能性不太大，具体实施方案还需等待监管或商业银行细则出台，预计不同地区和不同银行之间的差异会比较大。
调查
银行表示并未接到相关通知
昨日，建行电话客服人员告诉北青报记者，已经关注到市场上相关的新闻报道，但毕竟上周央行才发出倡议，银行也没有接到监管部门的正式文件，还需要时间与监管部门进行沟通和讨论。目前该行没有出台相关政策，客户可关注官方公众号、官网等渠道，一旦有最新信息会及时发布。
农行电话客服表示，已经关注到相关报道，目前尚未收到有关存量(房贷)利率调整的政策文件，后续该行会将持续关注相关的政策动态，并根据相关要求做好金融服务，请耐心等待。
工行、招行和中行的客服均表示，对于存量房贷利率的协商调整，目前没接到有关通知，建议客户与贷款经办行联系，获取最新信息。
北青报记者调查发现，绝大多数存量房贷客户对央行的发声都感到欣喜，热切期盼方案能尽快落地。一些心急的客户上周五一看到新闻，就急不可耐地打电话给自己的贷款客户经理，当然，对方的答复都是还没有收到相关通知。
压力一
下调存量房贷利率给银行带来经营压力
业内人士普遍认为，在银行净息差持续下行的背景下，下调存量房贷利率会对银行经营带来较大压力。
华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。
中泰证券研报称，假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。显然，存量房贷下调减少的客户利息支出，是银行实实在在的让利，会对银行经营带来明显影响。
经中信证券测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40个基点。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388亿-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2个基点。
根据中泰证券的测算，假设10%、30%、50%的个人存量按揭房贷利率调降40个基点，对上市银行息差影响分别在0.54个基点、1.61个基点、2.69个基点，对营收影响分别在0.24%、0.73%、1.22%，对税前利润影响分别在0.6%、1.6%、2.7%。假设 10%、30%、50%的存量按揭调降80个基点，对上市银行息差影响分别在1.08个基点、3.23个基点、5.38个基点，对营收影响分别在 0.49%、1.46%、2.43%，对税前利润影响分别在1.1%、3.3%、5.5%。
2022年全行业、国有大行、股份行、区域行按揭贷款占比分别为21%、28%、17%、13%。显然，存量房贷利率下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。
压力二
提前还款潮也让银行为难
如果银行不下调存量房贷利率是不是就没有压力了呢？答案也是否定的，因为存量房贷客户会选择提前还款降低自己的利息负担。
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少了。央行货币政策司司长邹澜7月14日在国新办发布会上分析指出，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民提前偿还贷款的现象大幅增加。邹澜直言，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，与提前还款大幅增加有较大的关系；而提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
社科院房地产金融研究中心主任尹中立认为，有不少新贷款是以“经营贷”的形式出现，因此，我们看到按揭贷款的余额有所减少，而经营贷和消费贷快速增加。今年上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。他表示，上半年提前还款的数量高达2.5万亿。从数据看，今年上半年经营贷和消费贷的增长数量与房贷提前还贷数据基本相同。居民资产负债表如此规模的调整，不仅需要花费一定的费用成本，而且可能对金融市场造成扰动风险。
尹中立认为，贷款置换有利于居民，但会造成银行利息的损失，因此银行推进的动力或不足。在这种情况下，监管者应该因势利导，统一将存量按揭贷款利率进行调整。
专家
“一刀切”下调存量房贷利率可能性不大
虽然房贷客户都希望存量房贷利率能统一下调至新发放贷款的利率水平，但业内人士普遍认为，综合多方面因素看，要在全国范围内“一刀切”地强制要求银行下调存量房贷利率，是不现实的。
融360数字科技研究院分析师李万赋指出，从银行方面讲，房贷资产属于优质资产，降低存量房贷利率，会降低银行的资产收益率，银行主动下调存量房贷利率的动力不足。但是针对有意愿提前还款的客户，银行主动协商转换或变更存量房贷利率合同，可以减少客户流失，降低利润损失。
“监管部门目前的态度，是按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。因此，一刀切强制要求银行下调存量贷款利率的可能性不大。”李万赋表示，也不排除对房贷规模较大的国有行和股份行进行窗口指导的可能，希望其发挥领头雁的作用，减缓用户房贷压力，进而增加消费支出，助力经济复苏。
中泰证券研究所所长戴志锋认为，央行强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量利率的可能。而且，目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。
招联首席研究员董希淼表示，降存量房贷利率对银行特别是大行而言是当下痛苦但长远有利的选择。对借款人来说，不要因为央行表态就想当然地认为存量房贷利率一定得降、会降，“决定权仍然在银行，降或不降都合法合规”。
关注
专家建议存量房贷分档下调
招联首席研究员董希淼指出，根据央行的表态，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。当然，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。银行可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
他还建议，从操作上看，可在人民银行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低部分存量房贷利率。具体而言，由各省(自治区、直辖市)市场利率定价自律机制，对利率偏高的存量房贷制定额外打折或减少加点等惠民政策。建议对2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房贷，分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，不区分浮动利率和固定利率，以利率高低为标准进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度，但不应超过各自档次的5个基点。
考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，董希淼建议，上述措施可为阶段性措施，暂定实施3年，3年之后视情况再研究。与此同时，人民银行可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。
也有一些业内人士认为，如果银行真是跟客户自主协商，个人和银行讨价还价的唯一筹码就是提前还款。如果有足够的能力证明自己可以马上全额或者大额提前还款，那么银行可能会考虑变更合同。在没有外界强制性压力的情况下，无论是直接下调存量房贷利率还是进行贷款置换，最容易成功的还是那些实力雄厚的优质客户。
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